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国策工具不断完善,多方合力推动“保交楼”

9月23日晚间,建(jian)设(she)银行公告称,拟出资设(she)立住房租赁基金,募集规模为300亿元。从具体投向和运营方式来看,该基金将通过投资房企存量资产,改造为租赁住房,增加市场化长租房和保障性租赁住房供给,探索租购并举的(de)房地产发展新模式。

自7月28日中央政治局会议首提“保交楼”以来,各地相关政策和举措不断,金融机构作为重要资金提供方也以多种形式参与其中。就在9月23日,银保监会相关部门负责人(ren)表示,国家开发银行于22日向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。

银保监会相关部门负责人(ren)表示,银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”,指导银行在配合地方政府压实各方责任的(de)有序安排下,积极主动参与合理解决资金硬缺口的(de)方案研究,做好(hao)具备条件的(de)信贷投放,千方百计推动“保交楼、稳民生”。

作为当下“稳民生”的(de)重要内容,从中央到地方均在力促“保交楼”,切实维护购房者权益。而中央层面的(de)政策性银行专项借款,是(shi)目前该工作的(de)重要抓手。

以保租房推动“保交楼”

9月23日晚间,建(jian)设(she)银行公告称,拟出资设(she)立住房租赁基金,基金募集规模为300亿元,其中,建(jian)行认缴299.99亿元,资金来源为自有资金,建(jian)信信托有限责任公司(gongsi)(gongsi)下属的(de)全资子公司(gongsi)(gongsi)认缴0.01亿元。该基金期限暂定为10年,到期评估是(shi)否存续。

建(jian)行表示,该基金将通过投资房企存量资产,改造为租赁住房,增加市场化长租房和保障性租赁住房供给,探索租购并举的(de)房地产发展新模式。

多位业内人(ren)士认为,该基金会优先选择已建(jian)未售的(de)项目。某头部房企人(ren)士分析称,尽管已售待交付的(de)项目是(shi)目前较为紧急的(de)问题,但其中涉及太多小业主,难度较大。可操作性较强且比较有效率、较优的(de)选择是(shi),建(jian)到一半出现了资金问题、没法后续推进到能预售的(de)标准,但相差不远的(de)项目。

据上述房企人(ren)士透露,每个开发商尤其规模较大的(de),都会有处于不同建(jian)设(she)阶段、状态的(de)项目。“如果项目前期建(jian)设(she)没有达到预售标准,开发商在项目上的(de)投入也是(shi)很有限的(de),其实搁置或者等到市场好(hao)转之后再推进建(jian)设(she)也是(shi)可以的(de)。接手这样的(de)‘半拉子’工程,或许也正是(shi)这个基金的(de)用武之地。”

值得一提的(de)是(shi),除了推动保交付、促进存量房去化之外,建(jian)行出资设(she)立基金意在深入推进住房租赁战略实施,收购房企存量资产,与有关方面加强协作,助力探索房地产发展新模式,促进房地产业平稳健康发展。

无独有偶,9月初,济南的(de)一家国资平台也表示要出手采购存量商品房,以推动保障性租赁住房供应。

济南城市发展集团(下称“济南城发集团”)日前发文称,按照济南市委市政府安排部署,8月31日,济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司(gongsi)(gongsi)发布招标公告,在济南市六区范围内收购存量房源用于租赁储备住房。第一财经从济南城发集团方面了解到,此番拟收购的(de)商品房共计3000套。

该集团表示,此番通过收购的(de)商品房作为租赁储备用房,该公司(gongsi)(gongsi)为济南市提供坚实的(de)住房保障,充分发挥租赁市场的(de)民生作用,保障“来济南有房住,留济南有住房”的(de)租赁市场。

无论是(shi)住房租赁基金的(de)成立,还是(shi)济南国资平台出手购房,背后都是(shi)各地在“十四五”期间巨大的(de)保租房筹建(jian)需求。

今年8月中旬,住建(jian)部对(dui)外披露,在整个“十四五”期间,全国计划筹集建(jian)设(she)保障性租赁住房870万套(间)。另据中信证券预估,“十四五”期间全国新增保障性租赁住房若在800万~900万套之间,对(dui)应的(de)开发投资将在1.7万亿~1.9万亿元左右。

从各地已公布建(jian)设(she)计划的(de)城市来看,相关保障性租赁住房的(de)来源主要包括存量房改造和新建(jian)两种。有业内人(ren)士向记者表示,此前关于保租房来源,较多的(de)是(shi)通过专门地块供应,由城投、区属国企获取并建(jian)设(she);另外则是(shi)通过项目配建(jian)。

尽管上述投资房企存量住房作为保租房的(de)形式,此前较少出现,但这确是(shi)一种有效的(de)保租房筹集方式。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进向第一财经表示,一方面,通过采购存量商品房,可以快速形成保租房供给,加快解决新市民、青年人(ren)的(de)住房困难问题;而且通过采购阶段的(de)多项目比选,能够在一定程度上保障保租房项目的(de)品质。另一方面,通过采购商品房筹集保租房,有利于去化楼市库存,缓解部分房企的(de)经营压力,为加快楼市企稳提供支撑。

“这种模式在当前这种房地产市场情况下出现,可以算作是(shi)政策‘应出尽出’之下扩大政策工具的(de)做法了。”有房地产业内人(ren)士认为,“目前来看,国资出手大批量采购的(de)方式,对(dui)项目去化有所助益,后期如果能再降低一些项目筛选条件,对(dui)‘保交楼’也有益处。”

多方合力推动“保交楼”

今年8月,住房和城乡建(jian)设(she)部、财政部、中国人(ren)民银行等有关部门宣布出台措施,完善政策工具箱,通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建(jian)设(she)交付。市场消息显示,这笔专项借款初期规模达到2000亿元。

据悉,此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”,严格限定用于已售、逾期、难交付的(de)住宅项目建(jian)设(she)交付,实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进,支持已售逾期难交付住宅项目建(jian)设(she)交付。

中指研究院认为,监管部门政策性银行专项借款的(de)落位,将促使各地加快政策落地速度,保障项目复工复产,及时交付。

在地方层面,根据中指研究院监测数据,7月以来,已有近30省市出台“保交楼”举措,包括对(dui)问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对(dui)项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、成立纾困基金等。

比如,郑州市出台了房地产纾困基金设(she)立运作方案,该基金规模暂定为100亿元,纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的(de)存量房地产项目,明确了纾困项目的(de)四种开发模式,即棚改统贷统还、收并购、破产重组和保租房模式。

在武汉,中国建(jian)设(she)银行拟以湖北省为试点,设(she)立300亿元的(de)纾困基金,用于收购问题项目并改建(jian)为公租房。南宁市成立平稳房地产基金,首期规模30亿元。

除了纾困基金层面的(de)运作,多地通过行政化手段、一楼一策推动“保交楼”。

9月19日,绍兴市人(ren)民政府新闻(xinwen)办公室官微发文称,该市成立房地产专班,定期对(dui)全市所有住宅项目全面排查,针对(dui)重点项目制定风险化解“一楼一策”,通过指导督促属地成立风险项目处置专班、设(she)立项目资金安全账户等措施,全力落实“保交楼、稳民生”任务。

多方合力之下,房地产竣工数据出现反弹,行业暖风隐现。国家统计局最新数据显示,8月份房屋竣工面积为4833万平方米,单月同比-2.5%,单月环比+42.5%,竣工指标单月有较为明显的(de)好(hao)转,单月同比降幅也较6月的(de)-36.0%大幅收窄。

在整治烂尾楼力度最大的(de)河南,也传出较为积极的(de)进展。17日河南省政府新闻(xinwen)办举行新闻(xinwen)发布会,该省住房和城乡建(jian)设(she)厅副厅长王艺表示,今年以来河南推动694个停工烂尾项目复工建(jian)设(she),目前已实现50个停工烂尾项目竣工交付。

王艺表示,去年下半年以来,由于宏观经济形势变化、行业周期性调整、结构性矛盾和疫情冲击等因素叠加,房地产市场出现阶段性困难,保交楼、稳民生任务凸显。对(dui)此,河南成立了省问题楼盘处置化解工作领导小组,强力推动相关工作。

光大证券表示,银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”,包括指导银行在配合地方政府压实各方责任的(de)有序安排下,积极主动参与合理解决资金硬缺口的(de)方案研究,做好(hao)具备条件的(de)信贷投放。开发性、政策性金融机构已通过不同方式来维护购房人(ren)合法权益,维护社会稳定大局。

作者:孙梦凡 郑娜

(第一财经记者亓宁、杜川对(dui)本文亦有贡献) 【编辑:房家梁】

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